オフィスの原状回復ガイドラインの注意点

オフィスの原状回復ガイドラインの注意点

オフィスの原状回復ガイドラインの注意すべき点。原状回復ガイドラインは民間の賃貸住宅を想定したものです。オフィス目的で借りる場合とは勝手が違うのです。

原状回復工事をおこなったのにも関わらず、あとになって問題やトラブルに発展することがあります。

「入居テナント側が考える原状回復の範囲」と「ビルオーナー側が考える原状回復の範囲」の認識が違っていることが主な原因です。

オフィスを長年使用していると内装設備の状態も変化していきます。壁のハガれ、空調設備の故障、ビルの老化・・・。様々な問題が発生するはずです。

それら全ての修繕まで入居テナント側が負担しなければならないのでしょうか。そして、修繕等をビルオーナー側から請求された時、入居テナント側は応じる必要があるのでしょうか。

この様な疑問やトラブル解決において、参考とされている資料が、国土交通省住宅局が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」です。こちらのガイドラインですが、元は平成10年3月に作成されたものを改訂して出来ています。

※ガイドライン全文はこちら→
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

敷金や保証金の返還などを巡ってのトラブルが相次いだ為に、その未然防止と円満解決の為に作られました。多くの裁判などで、このガイドラインは判断基準として用いられてきました。

オフィスの原状回復工事に疑問を持つ方は少なくはありません。知識が足りなかった為に、行わなくても良い範囲の工事まで請け負ってしまった…という様なこともあります。こんな事態を引き起こさない様にテナントを退去する時にはこのガイドラインを一度閲覧しておくことがお薦めです。

加えて、工事が終わったあとになってからトラブルにならないために大切な事は、入居テナント側とビルオーナー側との間で、工事範囲の認識をあらかじめ共有しておく事が大切であると言えるでしょう。

この様なケースにも、ガイドラインの存在は必要不可欠だと言えるでしょう。

原状回復とは

そもそも原状回復とは何か?についておつたえします。

民法では「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う」(民法545条一項)と記されています。

これは、簡単に言うと「契約当時の状態まで回復する義務がある」という意味です。オフィス物件を借りる場合、使い勝手の良いように様々な工夫をされる方が多いかと思います。

例えば、間仕切りを入れる・コンクリートがむき出しの天井を貼り替え・壁紙を明るい色に変更・床を塗装・カーペットを敷く…というように様々な変更をしていらっしゃるオフィスが大半です。

このように様々に変更したオフィスを、退去する時には賃貸契約を結んだ当時のそのままの状態にもどして、オーナーや管理会社に引き渡すことを「原状回復」であると理解して良いでしょう。

基本的な考え方としては

  • 新設・増設のものは撤去する
  • 移設のものはオフィス入居前の状態に戻す

という事を念頭に入れておくべきです。

使用していたテナント物件を契約当時の状態に戻す事であり、それら全てがなされ、入居テナント側とビルオーナー側が合意して初めて退去が全て終了です。

オフィスの原状回復におけるガイドラインの注意すべき点

ガイドラインの基本的な内容としては下記の5点です。

  • 原状回復にかかるガイドライン
  • トラブルの迅速な解決にかかる制度
  • Q&A
  • 原状回復にかかる判例の動向
  • 参考資料

ここで注意すべき点があります。

国土交通省が作成したガイドラインの冒頭には以下のように書かかれています。

『このガイドラインは、トラブルが急増し、大きな問題となっていた賃貸住宅の退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に~(以下略)』

つまり、ガイドラインは民間の賃貸住宅を想定して書かれたものであることを意識せねばなりません。「オフィスとして使用する目的で借りる場合とは勝手が違う」ということになります。

そして、ガイドラインそのものに法的な拘束力はありません。この為、あくまで参考程度に考えるのが妥当でしょう。

ただし、「小規模事務所の場合は居住用と相違なくガイドラインに沿う」という判断をした判例もありますので、小規模のオフィス場合は意識しておいて下さい。

※参考までに
一般財団法人 不動産適正取引推進機構より。「小規模事務所の賃貸借において、原状回復費用は ガイドラインによって算定すべきとされた事例」http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_07.pdf

まとめ

このガイドラインに書かれている内容の中で『賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちである原状回復の問題を、「入口」すなわち入居時の問題として捉えること』という一文があります。

様々なトラブルが発生しがちの「原状回復」ですが、その問題の解決として大切なのは入居時の契約内容を入居テナント側とビルオーナー側が互いにきちんと理解しておく事が大切です。

民間賃貸住宅を対象にしているガイドラインではありますが、チェックリストや判例など様々な内容が記されています。オフィスを借りる際にはこのガイドラインを一読しておけば、無用なトラブルを避ける事も出来るかと思います。

オフィスの原状回復ガイドラインについて解説動画

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