オフィス設備の買取交渉で原状回復工事費用を削減

オフィス設備の買取交渉で原状回復工事費用を削減

原状回復とはもとの状態に戻すことであり、基本的に、借り主は入居後オフィスに増設した内装や設備をすべて撤去しなければなりません。

しかし、オフィスの環境を明らかに向上させた設備などは、交渉してそのまま残した方が次の入居者にとってもプラスになるのではと思えます。

実は、そのような設備をオーナーに買い取ってもらう交渉をすることで、オフィスの原状回復工事費用が削減できる場合もあるのです。

オフィスの価値を向上させるものとは

退去の際、交渉によりそのままオフィスに残した方が次の入居者やオーナーにとって有益と考えられるのはどのようなものでしょうか。

・採光が良くない箇所に照明機器を増設した。
・水道に浄水器を設置した。
・クーラーを設置した。

たとえばオフィスに上記のような工事を行っていれば、それらは次の入居者にとっても有益になると考えられます。わざわざ高い原状回復工事費用を支払って撤去するよりも、交渉して残しておいた方が無駄がないのではと思えますよね。

もしも内装の大部分にまだ利用価値があると考えられるなら、オフィスの居抜き退去を交渉してみるのもひとつの方法でしょう。オフィスの天井や壁紙クロスなどをそのまま残しておいてほしいという入居者がいれば、交渉次第で原状回復工事費用は大幅に削減することができます。

一方スケルトンの状態でオフィスに入居していて、退去の際にもスケルトンに戻してしまうのであれば、一部の設備だけを残すというのは難しいと考えられます。その点はオーナーに相談して交渉してみましょう。

買い取りの交渉で原状回復工事費用が安くなることも

さて、原状回復といえば撤去することだけをイメージしがちですが、オフィスに取り付けた設備はそのまま残せる、または買い取ってもらえる場合もあります。そうすればオフィスの原状回復工事費用は削減できる事になります。

借地借家法第33条により、借り主はオーナーに対して契約終了時に造作の買い取りを請求することができるのです。造作とは、オーナーの承諾を得て取り付けた建具や設備など建物の価値を増加させるものを言います。家具や備品など、独立性の高いものは含まれません。

本来これらはオフィス入居後に借り主が増設したものですから、契約終了時にはすべて撤去し、借り主が原状回復工事費用を負担することになります。しかし、取り外したところでそれらは他で使い道のない場合もあるため、交渉によらず買い取るようオーナーに請求する権利が認められているのです。これを造作買取請求権といいます。

借り主がこの権利を行使した場合、オーナーは拒否することができません。それだけで造作の所有権はオーナーに渡り、代わりに時価を支払わなければならなくなります。つまり借り主にとっては、マイナスしか想定されない原状回復工事費用にプラスの箇所が生じることになるのです。

ただし、この権利を行使するためには事前に交渉し、それらの設備について設置の承諾を得ておくことが必要です。買い取ってもらうことについては、設置する時点で交渉や承諾がなくても構いません。交渉なしに退去の際に申し出るだけで良いのです。

しかし、つまりオーナーにとっては交渉の余地もなく不要な設備を買い取らされる可能性があることとなり、これは少々厄介な存在になります。そのため、現在ではほとんどの賃貸契約に造作買取請求権の排除が特約がとして設けられています。

あらかじめ特約によって買い取りが拒否されていれば請求権はなくなってしまいますが、交渉によって納得してもらうことができれば、買い取りとはいかなくてもそのまま残してよいと判断されるかもしれません。それだけでも、撤去するために必要だったオフィスの原状回復工事費用は削減できる事になります。

基本的に、入居後オフィスに増設したものは撤去するものです。原状回復工事費用について交渉する際、あれもこれも残せば便利なのにと勝手な主張をすることは控えましょう。