オフィスの原状回復義務は免れることはできない?

オフィスの原状回復義務は免れることはできない?

様々な理由でオフィスを退去する時、入居テナント側には原状回復の義務が発生します。

契約の内容によってその範囲は変化しますが、原状回復は義務であることが多く、原状回復そのものが無くなるという事は殆どありません。一般的な居住物件でも、こういった原状回復義務はありますが、オフィスのそれとは少し違います。

なぜかと言うと、入居テナント側であるオフィスと物件のビルオーナー側である管理人(賃貸人と賃借人)の関係が「営利を目的とする事業者」とみなされているからです。

一般的な賃貸物件では免れる範囲も、オフィスの場合は義務の範囲内に収められる時があります。事業者である以上、消費者保護法が適用されず、オフィス側には原状回復の義務があると法的に判断されるからです。

範囲、金額、原状回復工事の過程に関する不服などとは別で、この様な不服申し立ての場合は契約条件などを鑑みた判断が為されます。ですが、オフィスが原状回復工事そのものの拒否を申し立てた場合、その要求がそのまま通る可能性は殆ど無いと考えて良いでしょう。

原状回復義務とは

ここで、もう一度オフィスの原状回復義務について考えてみましょう。原状回復義務は、オフィスなどが入居した当時の状態に復元させてビルオーナー側に引き渡すことを言います。

根拠となっている法は、民法545条の解除の項になります。

第545条
1.当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
2.前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
3.解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
出典:http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC545%E6%9D%A1

この様に、法によって原状回復の義務は定められてはいますがその範囲までは定められていません。そこで、トラブルになるのが回復させるべき状態と、その「範囲」です。

トラブル対策の為に

一般的な契約の場合、表現は様々ですが根本的な意味として

  • テナント側が設置したものは、テナント側の費用の中で取り除くこと
  • 入居中に、ビルオーナー側に設置を要求したものは、テナント側の費用で取り除くこと
  • 全てを取り外してオフィスを引き渡すだけでなく、汚れたり壊れたりした場所はきちんと取り除くこと

といったものが含まれている一文が盛り込まれている契約が殆どでしょう。

こういった意味の文章が含まれている場合には、原状回復義務が発生しオフィス側は指定業者などに依頼をして原状回復工事を行います。この時のテナント側の費用として使用されるのが、オフィス契約時に支払った敷金です。明確に原状回復の範囲や金額を、契約時に特定することはかなり難しいことです。

よって、契約書の文章には「幅」が生まれ、その幅がトラブルの発生源になっている現実は確かにあります。義務の及ぶ範囲や、その対象、回復されるべき原状がどこまでか?こういった細かい点は、オフィスとしての利用条件によっても異なる為、初めからきちんと決めておくことはできません。

オフィス側としては、契約時の状態をきちんと記録しておくこと(日付が入るカメラなどで、入居時の状態を撮影しておく)。オフィスと、管理人と指定業者の認識をきちんと共有することが大切です。

契約を結んだ時点で、オフィスにも管理人にも責任と義務が発生します。互いに責任を擦り付けるのではなく、互いが果たすべき義務をきちんと理解しあってこその良きビジネスパートナーです。

下手なトラブルが発生する前に、きちんと時間の余裕を持った上で原状回復に臨むようにして下さい。