オフィスの原状回復、通常損耗はどうなる?

オフィスの原状回復、通常損耗はどうなる?

オフィスの退去がきまって原状回復を行う場合において、「通常損耗の範囲まで入居テナント側が負担する必要は本当にあるのか?」

この様な疑問を持たれた方も少なくないと思います。まず、通常損耗とは何かを確認しましょう。

「通常損耗」とはオフィスとして使用している物件を「通常」使用している時に発生する消耗の事です。

特別なことをしていなくても、普段の生活の中でオフィスを使用していれば床やクロスの汚れは発生してしまうもの。また、空調設備などを使用していると何時かは修理も必要になるでしょう。こういった消耗を「通常損耗」と言うのです。

これと反対の言葉に「特別損耗」というものがあります。

  • ペットや動物が壁や床を剥がした場合
  • 物件を故意に破損・汚損した場合
  • 煙や煤などで汚してしまった場合

この様な「通常」使用していれば発生しなかったであろうケースです。この場合は入居テナント側であるオフィス側が原状回復を行う義務が発生します。

通常損耗は原状回復の範囲に入るか?入らないか?

では、通常損耗の場合でも原状回復は必要なのでしょうか。

通常損耗の場合は、オフィス入居時にビルオーナー側にもある程度予想ができるでしょう。

人がはいり、そこで活動する訳ですから、クロスや壁紙の汚れ・設備の使用による劣化・照明機器の消費…ある程度の範囲内の事は予測できます。

その物件をオフィスとして使用する限り、何の変化も損耗も発生しないということは有り得ません。ですから、ビルオーナー側は通常損耗の範囲を理解した上で賃料を決定し契約を結ぶ必要があります。

つまり、入居テナント側はきちんと賃料を支払っている限りは通常損耗の修繕にあたる費用を支払っているとみなすことが可能です。

この為、オフィスを退去する時に通常損耗が認められる部分には原状回復の範囲に当たらないと判断しても良いでしょう。

原状回復特約に注意

一つ注意して欲しい点は、オフィス入居時に契約した内容です。

契約内容によっては、原状回復の範囲の中に「通常損耗の範囲も原状回復工事に含める」という文言が入っている可能性もあります。

この場合は、その内容の契約に同意してオフィスは入居した訳ですから通常損耗の範囲であっても、原状回復を行う必要があるので、必ず契約内容をきちんと確認してから、原状回復を行うように意識して下さい。

そこで重要になるのは、回復すべき原状の把握です。原状回復はあくまで「オフィス入居時」の状態に回復することですから設備や機能面のグレードアップの要求に応える必要は全くありません。

不必要な原状回復を行うのはトラブルの元になります。一つ前例を作ってしまえば、次にその物件をオフィスとして使用する入居テナント側の迷惑にもなる可能性があるので正しい範囲内で原状回復を行うようにしましょう。

オフィス側ができること

原状回復を行う時、通常損耗の範囲は、判断が難しく悩まれる方も多くいらっしゃいます。

オフィス側としてできる事は

  • 契約書をきちんと確認する
  • オフィス入居時の状態をきちんと把握しておく
  • ビルオーナー側と共通の認識を持つ
  • 状態を正しく判断してもらえる第三者機関の利用

などの点があります。「業界の常識」という言葉に納得するのではなく、疑問を感じれはきちんと追求するようにしましょう。

契約書の内容を判断してもらえる弁護士などに、確認を依頼するのも良いです。通常損耗の範囲を認められれば、コストが下がる可能性もありますので一度確認してみて下さい。