テナントの原状回復工事で費用負担となる区分

テナントの原状回復工事で費用負担となる区分

オフィス・事務所・店舗などテナントの原状回復工事の費用が高額になる一因として、共用部分など、本来テナントが修繕を負担する必要のない場所までもが原状回復工事の内容に含まれている場合があります。

そのような事態を避けるためには、貸方基準と工事区分について知っていると理解がスムーズになります。

少し専門的な内容ではありますが、順番にそれらの用語の意味を確認してみましょう。

貸方基準とは

貸方基準とは、貸し出す建物内の施工についてビルオーナー側が「どこを、誰の費用で、誰が工事するのか」をあらかじめ定めたものです。

これはそれぞれのビルによって作成されるもので、物件によって内容には差があり、また、必ず設けられているわけではありません。

しかし貸方基準は原状回復工事とも深く関わってくるため、その内容や有無は事前に確認しておく必要があります。

建物内の工事は建築工事・電気設備工事・空調衛生設備の3種類に分けられますが、貸方基準によって、それぞれの工事の範囲は更に「A工事」「B工事」「C工事」といった3つの区分に振り分けられます。

これによって、ビル内のどの箇所が、誰の費用負担で、どのように発注されて工事が行われるのかが決まっているのです。

したがって、原状回復工事もこれに従って行われることになります。

3つの区分と原状回復工事

標準的なオフィスビルの工事区分は、以下のようになっています。

【A工事】
費用の負担も、業者の指定と発注もオーナーが行います。

(例)
・ビルそのものの構造躯体、オフィスを形成するための壁・天井・床・扉
・共用部分(エントランス・階段・エレベーター・フロア内共用のお手洗いなど)の内装
・その他、標準仕様の電気・空調・防災設備
など

これらは主に建物全体の構造に関わる箇所です。オーナーが費用を負担すると定められているということは、基本的にテナントの負担する原状回復工事の内容には含まれないはずです。

ただし、特別損耗のある場合は例外です。過失などによって共用部分に損耗を発生させた場合には、その修繕費用をテナント側に要求されることがあります。

【B工事】
費用はテナントが負担しますが、業者の指定と発注はオーナーが行います。

(例)
・標準仕様の壁・天井・床・扉などをテナントの希望で変更する
・標準仕様の空調設備・電気容量・照明器具・スイッチなどを増設・移設する
など

標準仕様からテナントの希望によって変更を加える場合、ビルの構造躯体そのものに影響を与える施工や安全性を保つために必要になる施工はB工事となります。

そして原状回復工事はおおむねB工事となるため、テナントが費用を負担しますが、作業を依頼する業者の指定はオーナーによって行われることになるのです。

【C工事】
費用の負担も、業者の指定と発注もテナントが行います。

(例)
・カーペットの張り替えなど内装の一部変更や間仕切りの設置
・室内の電気・電話・テレビなどの配線設備
など

これらの施工によって生じた変化を元通りにすることも原状回復工事に含まれます。

気を付けておくこと

上記の内容をまとめると、テナントが負担すべき原状回復工事の区分は、B工事と、C工事によって変化させたものの撤去となります。

したがって、A工事にあたるはずの共用部分が原状回復工事の内容に含まれている場合などは、なぜその施工が必要となっているのか、それは貸方基準と照らし合わせて矛盾がないか、追及する必要があります。

これらの用語は原状回復工事の際に担当者たちのあいだで使われることが多く、その意味を誤解していると勘違いからトラブルにまで発展しかねません。

なんとなく聞き流すのではなく、それぞれの意味をきちんと確かめ、オーナー側とテナント側で認識のズレがないようにしておくことが大切です。