原状回復の借主負担は長く借りると大きくなる?

原状回復の借主負担は長く借りると大きくなる?

原状回復とは、借りたときの状態に戻すこと。

オフィスに長く入居していると、年数に従っていろいろなものが古くなり、もとの状態に戻す負担も大きくなりそうに思います。

それならば、元に戻すのが楽なうちに短い期間で移転を繰り返した方が借主負担は少なく済み、お得ということになるのでしょうか。

原状回復の指す「もとの状態」とは

「もとの状態に戻さなければならない」という表現の印象から、原状回復の意味合いはしばしば誤解されています。

原状回復とは、時間を巻き戻すイメージで「借りた当時の状態まで戻すこと」ではありません。

過失や故意による損耗を修繕し、増設した設備や内装を取り除くことが原状回復であり、通常の場合、普通に使っていて発生する損耗(通常損耗)や経年劣化については原状回復を行う必要はないのです。

契約時に特別な決まりが設けられている場合以外、通常損耗の対価は賃料の中に含まれていることになり、それらを原状回復工事の内容に含むことは二重の借主負担となってしまいます。

つまり原状回復とは、10年間オフィスを借りたとして、すべてを10年前の状態に戻さなければならないという意味合いではないのです。

借りたときに新築であったとしても、必ずしも退居時に借主負担で新築の状態にまで戻さなければならないという事ではありません。

経過年数の考え方

また、原状回復においては、故意・過失による特別損耗のあった場合についても、修繕費の借主負担には年数の経過による経年変化と通常損耗が考慮されるべきだという考え方が採用されています。

この考え方は国土交通省によって作成された「原状回復ガイドライン」(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf)の中に示されており、

減価償却の考え方に基づいて年数が経つほど物の残存価値は低くなっていくと考え、それに応じて修繕にかかる借主負担も軽減されるべきであるとするものです。

たとえば、一般的に壁紙やカーペットなどは6年、エアコンや照明器具などは8年ほどで減価償却されます。それだけの年数が経過すれば通常交換が必要になるものと考え、その時点での価値は最低の1円にまで下がるということです。

つまり壁紙を過失によって一部汚してしまったとしても、それが張替えから6年以上経ったものであれば、残存価値は1円となるため修繕にかかる費用の借主負担はなくなるのです。

古くなって汚れた壁紙には当然張り替えの必要が生じますが、それは新たに原状回復において借主負担とされるべきものではなく、それまで払ってきた賃料の中からオーナー側によって支払われるべきだということです。

とはいえ経過年数を超えた設備であっても借りた側には注意を払って大切に使用する義務があり、故意に損耗を生じさせた場合などは設備として本来機能していた状態まで戻すための費用が借主負担となる場合もあります。

また、上記の内容を示したガイドラインは民間向けに作成されたものであり、すべてがオフィスビルなど事業用の賃貸にも当てはまるとは限りません。

契約内容をしっかり確認し、借主負担となる工事の内容について交渉したい場合にも、自分の理論を押し付けないことが大切です。

使用年数と原状回復

ここまでの内容をまとめると、要するに長く借りた分だけ経年劣化・通常損耗が発生するのは当然のことであり、本来その分に原状回復の義務はないということです。

ですから、短く借りるのと比べて原状回復における借主負担が大きくなることはありません。

入居の際にはオフィスの環境を使いやすいようにすることが必要ですから、そのときには大きな費用がかかります。特別な事情のない場合、長く、大切にオフィスを使用する方が合理的だと言えるでしょう。