原状回復費用は、全額負担すべきか?

原状回復費用は、全額負担すべきか?

オフィスや事務所、店舗などを退去するために原状回復を行う際、建物や内装・設備の損耗が問題になることがあります。

「壊れている部分は当然次の人が入居する前に直さなければならないだろう」と言われればつい納得してしまいそうになりますが、少し考えてみてください。本当に、それらの費用は全額負担しなければならないものでしょうか。

修繕はすべて原状回復に含まれるのか。借り主(貴社側)の全額負担となるのかどうか、確認してみましょう。

借り主(貴社側)が全額負担する「原状回復」とは

原状回復という言葉は、一般的に、破損や汚損の修繕を含む意味で使用されていることがよくあります。

しかし本来原状回復とは、あくまで故意や過失により発生した損耗のみを直し、入居してから取り付けた内装や設備を撤去することを指します。そのような範囲に限って、借り主(貴社側)は費用を全額負担することになります。

よく誤解されていることですが、原状回復とは、次の人がすぐにでも入居できるようにすべてのものを新品同様にしておくこと、その費用を全額負担することではありません。

そのため、本当はイメージするよりもずっと小規模な工事でよい場合も多いのです。

貸し主には建物の修繕義務がある

借り主(貴社側)の方に賃料を支払う義務や原状回復を行う義務があるのと同じように、貸し主には建物の修繕義務というものがあります。

事業用に貸し出された建物であれば、事業に支障をきたす破損や故障が生じた場合、オーナーは全額負担してそれらの箇所を直さなければなりません。テナントが差支えなく建物を利用するために、メンテナンスを行う義務があるのです。

ここで問題になる「支障をきたす」というのがどの程度の破損なのか、人によってとらえ方には少々違いがあるかもしれません。

しかし、たとえば雨漏りがする、台風で窓枠が外れてしまった、水道管が詰まって水が出ないなどの状態になった場合、入居者が誰であったとしても、客観的に見てそのまま建物を使用するのは難しいでしょう。

このようなとき、オーナーはテナントが問題なく建物を使用できるよう、それらの費用を全額負担して直さなければならないのです。もしテナントが費用を負担した場合は、オーナーが了解していなかったとしても必要費としてその金額を後から請求できます。

ただし、何かあるたびにいちいち全てをオーナーが直さなければならないとあってはお互いにわずらわしく面倒です。そのため、比較的小規模な修繕などについては特約によって借り主(貴社側)に全額負担させることもできるようになっています。そういった点については契約内容の確認が必要でしょう。

原状回復に便乗して行われる工事を全額負担する必要はない

上記のように本来オーナーは建物の修繕義務を負っていますが、原状回復の際に、このようなオーナーの全額負担で行われるべき修繕がテナントの全額負担として工事内容に含まれていることがあるので注意しなければなりません。

オーナーが修繕義務を負っている範囲の工事に関しては、仮に退去をきっかけに修繕が行われるとしても原状回復の一部としてテナントが費用を全額負担する必要はありません。

それらはむしろ、入居中に直すべきだったものをオーナーが怠っていただけと言えるのです。オーナーが負う建物の修繕義務は、契約中でも契約終了後でも変わりません。たまたま退去の際に問題が明らかになったからといって、それがテナントの負担すべき工事にはならないのです。

客観的に見て実際必要になる工事だからといって、それらを全額負担する必要はありません。原状回復として行われるべき工事だけが見積もりに含まれるよう、よく見極めることが重要です。

原状回復工事、適正な負担割合について解説動画

オフィスの原状回復工事、適正な負担割合とは?