原状回復で問題となる通常損耗の範囲

原状回復で問題となる通常損耗の範囲

原状回復とは退去の際に物件を「もとの状態に戻す」ことですが、しばしばこの言葉の意味は誤解を生じ問題となっています。一体、何が問題なのでしょうか。

問題となる「もとの状態」とは

「もとの状態に戻す」という言葉の印象から意味が取り違えられていることがよくありますが、原状回復では、全てを新品同様の状態にして退去しなければならないわけではありません。

退去の際に借り主が原状回復工事を行うべき範囲は、増設・移設したものを撤去し、故意や過失による損耗のみを修繕することです。

しかし借り主の側がこの定義をきちんと理解していない場合には、オーナーによって過剰な原状回復工事が行われても気づくことができないという問題があります。

オフィスや事務所、店舗などを普通に使っていて発生した通常損耗や経年劣化については、何も問題はありません。人が使用していれば、もしくは使用していなかったとしても、建物が少しずつ古くなり劣化していくのは当然のことです。

そのため、本来これらについて借り主が原状回復として修繕費用を負担する必要はありません。退去をきっかけに工事を行うとしても、通常損耗や経年劣化に対する支払いはあらかじめ賃料の中に含まれており、その中からオーナーが費用を捻出して負担するべき問題なのです。

したがって、もしも原状回復の際に修繕を要求された箇所があれば、それがオーナーかテナント、どちらに修繕の義務があるのかという点が問題になります。

問題は通常損耗と故意・過失のボーダーライン

さて、原状回復においてどちらに損耗の修繕義務があるのかが問題になったとき、一体それは何を基準に判断されるのでしょうか。

この点については、国土交通省が原状回復をめぐる問題を解決するために作成した原状回復ガイドラインの中に、発生した損耗について貸し主と借り主のどちらに修繕義務があるかの基準が例示されています。

その内容をまとめてみると、たとえば以下のようになります。

【貸し主の負担となるもの】

  • 日照による壁紙クロスやフローリングの色落ち
  • 家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡

など

【借り主の負担となるもの】

  • 引っ越し作業で生じたキズ
  • 通常のクリーニングで除去できないほどの煙草のヤニ
  • 下地ボードの張り替えが必要になるほどの壁のクギ穴、ネジ穴
  • 清掃などの手入れを怠ったことによって拡大したシミやカビ

など

このようにして通常損耗と故意・過失による損耗は区別されており、普通に使用していて生じた日焼けなどの損耗には原状回復の必要はありません。もしもこれらが工事内容に含まれていれば問題だと言えます。

ただしこのガイドラインは民間向けに作成されたものだという問題があり、すべての内容が事業者に対しても当てはまるとは限りません。また、個々の問題・事例によっても細かい判断は異なる場合があるので留意しておく必要があります。

借り主として気を付けるべきこと

人が使っていれば損耗が生じるのは当然のこと。しかし、借り主にはテナントを大切に扱わなければならない善管注意義務(善良な管理者の注意義務・民法400条)というものがあります。

善管注意義務とは、入居者が物件を誤って、もしくは故意に壊したり痛めたりすることのないよう大切に使用・保管する義務があるというものです。

これは賃料の支払い義務と並んで借り主が負う重要な責任で、これに違反して物件の価値を下落させた場合はオーナーから賠償請求を受けることになります。

ある程度の汚れや傷みが発生することに問題はなく、必要以上に原状回復工事の費用を負担する必要はありません。しかし当然のことながら、借り主はオフィスや事務所、店舗をきちんと清掃等しながら退去の際に問題にならないようきれいに大切に扱うことが大切です。