原状回復費用は第三者の査定で変わる

原状回復費用は第三者の査定で変わる

オフィス・事務所・店舗などテナントの原状回復において費用が高額になってしまうのは、その見積もりから合意までの過程に問題があります。

多くの場合、原状回復についての交渉は、オーナーとオーナーの指定する業者、そして借り主という第三者の存在しない状況の中で進められてしまいます。このような、第三者の存在しない状況での交渉はなかなかうまくいきません。

第三者を介入させることの必要性と、そのメリットはどのような点にあるのでしょうか。

直接、値下げ交渉してもうまくいかない理由

まず、一般的にオフィス・事務所・店舗などのテナントの原状回復は、借り主が費用を負担し、オーナーが指定業者に工事を発注する形で行われます。基本的に、借り主が自由に業者を比較して原状回復を依頼することはできません。

そのため、このような第三者のいない構図の上では、指定業者にとってもオーナーにとっても原状回復の費用を値下げしなければならない理由はなくなってしまうのです。

業者にとっては競合相手がいないため価格競争の必要がなく、また、オーナーにとっては自らが費用を負担するわけではないので、当然施工におけるクオリティの高さが優先されます。

高額な費用に異議を唱えようにもテナント側には原状回復について専門的な知識がない場合が多く、ただ「費用が高いので値下げしてほしい」と主張するだけでは聞き入れてもらえません。オーナー側にとっては、積極的にそれに応じなければならない理由がないからです。

テナントとしても、退去前にオーナーとの関係が悪化すると困るのであまり強く主張をするわけにはいきません。

そして、このとき既に解約通知を提出していれば、テナントは明け渡しの期限が決まっていることになります。借り主は必ずその期限までに原状回復を済ませてしまわなければならないので、納得がいかないままでも仕方なく工事を行うしかなくなってしまうのです。

第三者の視点によって、状況と問題を明確に

テナント側も、ただ「これは高過ぎるのではないか」と根拠なく不信感を抱いているだけではいけません。

適正な原状回復を行うためには、工事の内容に不適当な部分がないか、その内容を精査することが大切なのです。

費用が思っていたよりも高額であろうと、それが本当に必要なものであれば借り主には原状回復の義務があります。

本当に問題があるのか、あるとすればどのように解決できるのか、それらの点について専門知識をもった第三者にきちんと査定してもらうのが一番です。

第三者の専門家に何を査定してもらうべきか?というと、たとえば、共用部分や通常損耗の範囲など本来負担する必要のないはずの工事が原状回復に含まれていないか、資材の数量は適切か、勝手に品質がグレードアップされていないか、また、工事の作業人数は適切か、などの点を確認していくことで状況と問題を明確に把握することができます。

第三者の査定によるきちんとした根拠があれば、オーナー・業者も納得して工事内容の見直しに応じてくれることでしょう。それらについての交渉も、自ら対峙するのではなく第三者に委ねてしまうのが得策といえます。

トラブルの対処は早い段階で

関係が悪化してお互いの主張がぶつかり合うと、最悪の場合問題は法廷で解決することになってしまいます。そうなるとオーナー側も簡単に譲るわけにはいきません。

問題は冷静に、早期に解決するようにしましょう。

交渉の場に第三者の専門家を介入させることで冷静に話が進めば、お互いに納得して関係が悪化することなく適正な原状回復を行うことができます。

既に一度合意して工事をしてしまったあとで「やっぱり納得がいかない」と主張するには、新たに大きな労力と費用が必要になります。そのように問題が拗れる前に、最初の段階で適正な原状回復が行われるように、第三者の専門家に相談しながら退去の準備を進めることが大切です。