原状回復をめぐる訴訟

原状回復をめぐる訴訟

オフィスなどのテナントを退去する際の原状回復をめぐってトラブルが起こることがありますが、時には訴訟にまで発展することもあります。

争点は、主に借主側が負担すべき原状回復の範囲やその費用となりますが、このときオフィスビルの賃貸については一般的な居住用のマンションやアパートの賃貸とは違ってくる部分があることを知っておかなければいけません。

それは、オフィスビルの賃貸では「原状回復特約」の有効性が認められる可能性が比較的高いという点です。

事業者としての契約にかかる責任

原状回復特約とは、契約時に退去の際の原状回復の内容について特別に取り決めておくものです。

ふつう通常損耗に対する費用は賃料の中に含まれますが、これには、それとは別に通常損耗にあたる範囲についても借主側に負担を求めるといった内容が含まれていることがあります。たとえば、退去時に天井や壁のクロスの全面張替えを借主の負担とする、などといった内容です。

このような特約をめぐって訴訟が起こるとき、それが居住用のマンションやアパートの場合は、原状回復ガイドラインと消費者保護法に基づいて無効とされることが多いのです。

しかし、それらは事業者に対しては直接的に効力を持ちません。

なぜならこの場合は事業者対個人という立場に差のある関係性ではなく、事業者対事業者という対等な関係での契約となるためです。つまり訴訟になった場合にも、オーナー側の主張が認められる可能性が対個人と比べて高いのです。

しかしそれではこのような記載があった場合、オフィスビルなどのテナントであれば借主は決められた通りに従うしかないのでしょうか。

必ずしもそうとは限りません。オフィスの賃貸においても、特約の有効性が認められない場合もあります。

実際に訴訟に発展したケースの判例を見てみましょう。

原状回復特約の成否をめぐる訴訟

たとえば平成20年の原状回復費用等請求事件。

これは、通常損耗を含む原状回復費用等について支払いを求め訴訟を起こしたビルオーナー側に対し、東京簡易裁判所が請求を棄却した判例です。

オフィスビルの賃貸借契約書の特約には
「原状回復工事は床タイルカーペット貼替、壁クロス貼替、天井クロス貼替及び室内全体クリーニング仕上げ等工事を基本にして借主負担とする」
として、通常損耗を含む原状回復費用を借主負担とする旨が記載されていました。

しかし、具体的範囲・方法・程度等は定められておらず、その範囲や意味が一義的に具体的・明白ではなかったとして、東京簡易裁判所は最高裁の判例(平成17年12月16日)に倣って特約の成立を認めませんでした。

この最高裁の判例は個人に対する賃貸の事例でしたが、
「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、通常損耗の範囲が具体的に明記されているか、賃貸人がそのことについて口頭で説明し、賃借人がその内容を明確に認識していたなどの明確な合意の証拠が必要である」
という点についてはオフィスビルにおいても同様であるとされたのです。

(判例全文)http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/101/038101_hanrei.pdf
出典:裁判所(http://www.courts.go.jp/)判例集より

つまりこの訴訟での結果から、オフィスビルでの原状回復においても、その内容次第では特約が無効となる場合もあるということがわかるのです。

訴訟に発展する事態を防ぐために

当然のことではありますが、トラブルが訴訟にまで発展すれば解決には多額の費用や時間を要することになります。

そのため、訴訟に発展するようなトラブルを防ぐためには、何よりも契約内容を充分に確認しておくことが重要なのです。

上記のケースでは、「内容が明白ではなかった。説明が不充分であった。」と認められたため特約が無効とされましたが、反対に言えば、それらの点を満たしていれば通常損耗を含む原状回復の責任が借主側に生じる場合もあります。

退居時のことまで見据えて、あらかじめ契約内容を把握しておきましょう。