収益還元法とは

収益還元法とは

収益還元法とは、対象となる不動産から得られるであろう純収益の、現在における価値の総和を求めることで、その不動産の計算価格を導き出す方法です。

「取引事例比較法」や「原価法」よりも合理的で、特に賃貸用の不動産や事業用の不動産に対して有効な方法です。ただし、「運用履歴とその数字に信憑性がある」ということが前提条件です。そして、この方法は大きく二つに分けられます。

一つ目は、「直接還元法」。これは、ある期間の純収益を還元利回りで割り、それに100をかけて収益価格を割り出すという物です。例として、還元利回りが5%で、年間収益が120万円、経費が20万円というケースであれば、2,000万円が収益価格となります。

二つ目は、「DCF法」。これは、その不動産を持っている間に得られた利益と、その不動産を売ることで得られるであろう利益を、現在価格に換算して足し合わせるという物です。直接還元法よりも精度の高い予測が可能ですが、計算方法がややこしいという難点があります。