原状回復の減額査定サービスとは

原状回復の減額査定サービスとは

原状回復の減額査定サービスとは、原状回復工事の査定をおこない、指定業者の作成した見積もりと査定金額とのギャップがあった場合には減額の支援やアドバイスをおこないます。

原状回復工事は、賃貸借契約書に「指定する業者に工事を依頼すること。」という文言が記載されている場合が多いため、テナント側(借主側)は「言い値を受け入れるしかない・・・」と思い込んでいる人が多いのですが、あきらめることはありません。工事業者が指定されていても値下げは可能です。

工事業者が指定されている最大のデメリットは、適正価格では工事を発注することができないことです。相見積もりを取って工事業者を選ぶこともできないため、競争原理が働かず見積もり金額が高くなる傾向があります。

つまり、指定工事業者が請け負う原状回復工事は、過大な費用負担となる可能性が極めて高いのです。

原状回復コストの値下げ交渉はうまくいかない。その理由は、

借主側が原状回復費を安くしてもらおうとするとき、相見積りをとって他社の見積りを材料にして「見積金額が高いから安くしてくれないか?」といったビルオーナー側に直接交渉をされるケースが多いですが、この手法はあまりうまくいきません。ほとんど失敗に終わります。

なぜなら、大前提として原状回復工事は退去期日までにキチンと完了させなければいけません。ビルオーナー側の心理としては値下げに応じたくありませんから、うだうだと交渉を長引かせてくる傾向があります。

交渉を続けているうちに退去期日がせまり、結局は値下げできないまま相手の言い値で工事をしなければいけないというのが実情です。

交渉によって大幅な値下げを成功させるために1番重要なポイントが「工事総額や工事単価を値下げしてほしいという論点で攻めてはいけない」ということです。なぜなら、根本的に工事業者が指定されているため工事業者側は値下げに応じる必要性がないからです。

攻めるべき最大のポイントは「工事をおこなう範囲」になります。原状回復工事で工事業者が指定されている場合、工事範囲が過剰に計上されている見積りになっていることが多いのです。たとえば・・・

  • 工事が必要のない共有部分まで費用負担を請求されていた
  • 建築資材の数量を水増し請求されていた
  • 夜間工事の人員、保安員が必要以上に手配されている
  • 自然劣化のものまで、新品に交換されている

こういった問題点を指摘して訂正させることが重要なのです。

つまり、「見積りの問題点」を明確に提示することが肝になります。「見積りの問題点」を明確に提示できない交渉では大幅な値下げはホトンド不可能です。値下げができたとしても10%くらいの値下げが良いラインでしょう。

原状回復費・適正化サポートでは「過去1000件以上の物件を査定してきた蓄積データ」と、「現地調査の内容」をもとにして、原状回復工事の適正価格を算出します。そして、その適正価格の証拠・根拠となる「エビデンス資料」を作成いたします。

適正価格の証拠・根拠となる「エビデンス資料」

適正価格の証拠・根拠となる「エビデンス資料」は、以下の5ステップをおさえて作成します。この5ステップによって、平均39%の工事コスト削減が可能になります。

Step1.原状回復は、どこまで復旧義務があるのか明確にします
共有部分まで費用負担を請求するケース、建築資材の数量を水増し請求するケースなどがあります。「共用部は含まれていないか?」「積算数量は正しいか?」など復旧項目をチェックします。
※宅建主任者、建築設備有資格者が担当します。
Step2.施工条件、施工体制を明確にします
重要事項説明書・館内規則を確認して「仮設設備工事は、なぜ高額なのか?」「夜間工事の人員、保安員、なぜ多人数なのか?」などをチェックします。
※宅建主任者、建築設備施工管理技士が担当します。
Step3.天井や床を新品にする場合、借主側が全額負担する義務はあるか明確にします
モノは時間がたつほど自然劣化をします。この自然劣化の範囲においては借主側の原状回復の義務はないとされています。基本的に借主側が負担すべき原状回復は「故意による破損」のみです。過剰な請求がないか、原状回復の範囲を見直して「原状回復根拠図」を作成をします。
※弁護士が担当します。
Step4.「Step1~3」をもとに現地調査をおこない、設計図書を作成します
※建築士、建築設備士が担当します。
Step5.「Step1~4」をもとに相見積をとり、同条件&同品質にてコスト比較します
※原状回復、資産除去債務査定員が担当します。

このような工程をふまえてから原状回復コストの減額をサポートいたしますので、大幅な値下げも実現可能となるのです。

相見積もり等をもとにした簡易的な交渉では、ビルオーナー側はなかなか値下げに応じてくれることはありません。しかし、適正価格の証拠・根拠となる「エビデンス資料」をビルオーナー側に提示することにより原状回復コストの値下げに応じてもらえるようになります。

やはり、原状回復コストの減額においては「エビデンス資料」の作成が肝になります。その結果として、過去実績においては1000社以上の案件をサポートさせていただき、平均すると39%のコストカットに成功しています。

エビデンス資料の中身とは?

適正価格の証拠・根拠となる「エビデンス資料」の中身です。以下の資料を根拠として不当な請求部分を洗いだしていき、適正価格を算出します。原状回復コストが平均39%の削減できる理由はココにあります。

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